Real Estate Investment Trusts - Eine sinnvolle Ergänzung für den deutschen Markt?

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Der deutsche Immobilienmarkt und ausgewählte Investitions-alternativen
2.1 Real Estate Investment Trusts in Deutschland – G-REITs
2.1.1 Einführung von REITs in Deutschland – Ziele, Hintergründe und internationaler Kontext
2.1.2 G-REITs als spezielle Form der Aktiengesellschaft
2.1.3 Steuerliche Besonderheiten von G-REITs auf der Ebene der Gesellschaft
2.1.4 Steuerliche Besonderheiten von G-REITs auf der Ebene des Investors
2.2 Offene Immobilienfonds
2.2.1 Institutioneller Rahmen von Offenen Immobilienfonds
2.2.2 Ausgewählte steuerliche Aspekte von Offenen Immobilienfonds auf Ebene des Investors

3. G-REITs und Offene Immobilienfonds im Vergleich
3.1 Klassifizierung von Investoren
3.2 Mögliche Motive einer Investition
3.3 Direkter Vergleich ausgewählter Aspekte von G-REITs und Offenen
Immobilienfonds

4. Fazit und abschließende Bewertung

Literaturverzeichnis

Verzeichnis verwendeter Gesetzestexte

Thesenpapier

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

Am 30. März 2007 hat der Bundesrat dem Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Einführung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (sog. REITs) zugestimmt. Damit wurde eine Vereinbarung der Regierungsparteien aus dem Koalitionsvertrag vom 11. November 2005^[1] umgesetzt. Mit diesem Gesetz hat die Bundesregierung den Weg für ein international bekanntes und anerkanntes Instrument zur indirekten Immobilienanlage frei gemacht, welches dem deutschen Finanzmarkt bislang fehlte. Neben den in Deutschland etablierten und teils stark regulierten Möglichkeiten zur indirekten Investition in Immobilien in Form der Offenen Investmentfonds und der geschlossenen Beteiligungen wurden damit die rechtlichen Rahmenbedingungen für ein weiteres Investmentvehikel für den deutschen Finanzmarkt geschaffen. Im weiteren Verlauf dieser Arbeit erfolgt eine ausführliche Beschreibung der deutschen „REITs“, wobei der Schwerpunkt auf ausgewählte steuerliche Aspekte gelegt wird. Anschließend erfolgt eine kurze Darstellung offener Immobilienfonds, mit denen die deutschen „REITs“ schließlich vergleichend gegenüber gestellt werden. Im Rahmen dieser Gegenüberstellung erfolgt zunächst eine Unterscheidung von Investoren anhand einiger klassifikatorischer Merkmale sowie deren teils unterschiedliche Motive zur indirekten Anlage in Immobilien über diese Anlageformen. Zum Schluss wird der status quo des deutschen REIT-Markts dargestellt, in Verbindung mit einem Ausblick vor dem Hintergrund sich verändernder steuerlicher Rahmenbedingungen. Hierüber erfolgt die Beantwortung der Themenfrage, ob deutsche REITs eine sinnvolle Ergänzung für den deutschen Finanzmarkt sind oder etwa ein Substitutionsprodukt für bereits in Deutschland etablierte Immobilieninvesments darstellen.

2. Der deutsche Immobilienmarkt und ausgewählte Investitions-alternativen

2.1 Real Estate Investment Trusts in Deutschland – G-REITs

2.1.1 Einführung von REITs in Deutschland – Ziele, Hintergründe und internationaler Kontext

Real Estate Investment Trusts, abgekürzt REITs, dienen mittlerweile in vielen Ländern als Anlagevehikel zur indirekten Investition in Immobilien. Ausgehend von den USA, in denen im Jahr 1960 der REIT-Status weltweit erstmals eingeführt wurde, wurde diese Anlageform in den folgenden Jahrzehnten auch in Australien, den Niederlanden, Kanada, Belgien, Japan, Singapur, Hong Kong und Frankreich übernommen. Im Jahr 2007 folgten Großbritannien und Deutschland. REITs ermöglichen einerseits die anteilige Investition in Immobilien(-portfolios) und kombinieren andererseits steuerliche Vorteile mit hohen Ausschüttungen an die Anleger. REITs substituieren so die Direktanlage in Immobilien, bieten aber große Vorteile hinsichtlich Fungibilität, Diversifikation, Transparenz und effizientem Management.^[2] Mit der Einführung dieser neuen Anlageklasse in Deutschland, verspricht sich der Gesetzgeber die Schließung einer bestehenden Lücke bei der indirekten Immobilienanlage und u.a. die Stärkung des Wirtschaftsstandorts Deutschland sowie die Wettbewerbsgleichheit gegenüber europäischen Finanz- und Immobilienstandorten.^[3] Ein wichtiges konzeptionelles Merkmal der deutschen REITs ist die Beschränkung der Vergabe des REIT-Status nur an börsennotierte Aktiengesellschaften. Damit ist der deutsche REIT, im Folgenden G-REIT genannt, eine spezielle Form der Aktiengesellschaft.

2.1.2 G-REITs als spezielle Form der Aktiengesellschaft

Unternehmensgegenstand

Der Gesetzgeber normiert in einem eigenständigen REIT-Gesetz sämtliche steuer- und gesellschaftsrechtlichen Regelungen. Das REITG klassifiziert G-REITs eindeutig als Aktiengesellschaften gem. AktG, dessen Unternehmensgegenstand sich darauf beschränkt, Eigentum an in- und ausländischen Immobilienvermögen zu erwerben, zu halten, im Rahmen der Vermietung und Verpachtung und des Leasings einschließlich immobiliennaher Hilfstätigkeiten zu verwalten und zu veräußern.^[4] Im endgültigen Gesetzesbeschluss sind ausdrücklich sogenannte Bestandsmietwohnimmobilien im Inland ausgeschlossen. Hierbei handelt es sich um Objekte, die hauptsächlich Wohnzwecken dienen und vor dem Inkrafttreten des REITG am 01.01.2007 in Deutschland erbaut wurden. Diese Ausklammerung ist durch den Bundesrat noch einmal hinterfragt worden. Die Bundesregierung begründete diesen Regelungstatbestand aber mit Belangen des Mieterschutzes und nachhaltiger sozialer Stadtentwicklung zu Beginn der REIT-Umsetzung. Dennoch könnten diese Objekte später immer noch hinzugefügt werden, sofern sich der G-REIT in den folgenden Jahren etabliert und als praxistauglich erweist.^[5] Die Veräußerung von Immobilien ist zwar als Unternehmensgegenstand ausdrücklich genannt, ist aber in Form des reinen Immobilienhandels nicht gestattet. So dürfen G-REITs maximal 50% ihres über fünf Geschäftsjahre gerechneten durchschnittlichen Immobilienbestands als Umsatzerlöse verbuchen. Desweiteren ist es G-REITs gestattet, Anteile an Immobilien-personengesellschaften, bei denen sie als persönlich haftende Gesellschafter agieren, REIT-Dienstleistungsgesellschaften und Auslandsobjektgesellschaften zu erwerben, zu verwalten, zu halten und zu verkaufen. Der Mindestnennbetrag der ausgegebenen Aktien eines G-REITs beträgt 15 Mio. Euro.

Zwingende Börsennotierung

Für G-REITs besteht das Erfordernis der Börsennotierung an einem geregelten Markt innerhalb der EU oder eines Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum.

Der Gesetzgeber fordert eine Mindeststreuung der ausgegebenen Aktien. So müssen mindestens 25 Prozent der ausgegebenen Aktien im Streubesitz sein, wenn die Börsenzulassung noch nicht erfolgt ist. Nach Aufnahme der Börsennotierung müssen sich mindestens 15 Prozent im Streubesitz befinden. Als Streubesitz gelten die Aktien derjenigen Aktionäre, die weniger als drei Prozent der Stimmrechte besitzen. Wird die 15 Prozent-Grenze drei Jahre hintereinander verletzt, so verliert die Gesellschaft den REIT-Status.^[6] Auch darf kein Aktionär mehr als zehn Prozent der Stimmrechte halten. Hierdurch gehen zwar weder seine Stimmrechte noch sein Dividenansprüche noch der REIT-Status der Gesellschaft verloren, jedoch kann er im Übrigen nur die Rechte geltend machen, die ihm bei einer höchstens 10%igen Beteiligung zustehen.^[7] Gründe für die Mindeststreubesitz-anforderungen können nur vermutet werden. Es könnten hiermit steuerliche Gestaltungen erschwert werden.^[8] Die Einhaltung der Mindeststreuungsvorschriften ist nicht unproblematisch, da es dem GREIT obliegt, (wie auch immer) regulierend auf die Aktionärsstruktur einzuwirken.^[9] Darüber hinaus kann der GREIT erst nach Überschreiten der o.g. Grenzen tätig werden, jedoch nicht im Voraus, da er erst durch Meldungen nach §22 WpHG hiervon Kenntnis erlangt.^[10]

Sitz und Besteuerungsgrundlage

G-REITs müssen ihren statuarischen und tatsächlichen Sitz in Deutschland haben, da das REITG auch die Besteuerung der G-REITs regelt.^[11]

REIT-Bezeichnung

Die geschützte Bezeichnung „REIT-AG“ oder gleichlautend ist von G-REITs in die Firma aufzunehmen, so dass für Außenstehende unmittelbar erkennbar ist, ob es sich bei der Gesellschaft um diese spezielle Form der Aktiengesellschaft handelt.

[...]

^[1] Vgl. CDU/CSU/SPD (2005), S.73

^[2] Vgl. RAGOTZKY/FRÖHLING (2006), S.475

^[3] Vgl. DEUTSCHER BUNDESTAG (2007a), S.1

^[4] Vgl. § 1 Abs. 1 REITG

^[5] Vgl. DEUTSCHER BUNDESTAG (2007b), S.1-2

^[6] Siehe § 18 Abs. 3 REITG

^[7] Vgl. § 16 Abs. 2 REITG

^[8] So auch BRON (2006), S.13

^[9] So auch BRON (2006), S.14 und DEUTSCHER BUNDESTAG (2007a), S.16

^[10] Vgl. DAI (2007), S.5

^[11] Siehe § 8 REITG