Das Nichtmitgliedergeschäft bei Wohnungsgenossenschaften. Voraussetzungen und Zulässigkeiten


Hausarbeit, 2020

20 Seiten, Note: 2,0


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Die (Wohnungs-) Genossenschaft
2.1 Definition
2.2 Förderzweck und Unternehmensgegenstand

3. Ausdehnung des Geschäftsbetriebes auf Nichtmitglieder
3.1 Rechtliche Zulässigkeiten und wirtschaftliche Voraussetzungen
3.2 Zweckmäßigkeit des Nichtmitgliedergeschäfts

4. Kritische Betrachtung des Nichtmitgliedergeschäfts

5. Zusammenfassung und Fazit

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Aufbau einer Wohnungsgenossenschaft

Abbildung 2: Vermietungsgenossenschaften

1. Einleitung

In Deutschland gibt es mehr als 2.000 Wohnungsgenossenschaften, die mehr als zwei Millionen Wohnungen verwalten und etwa drei Millionen Mitglieder haben. Ziel ist es, die Mitglieder mit preisgünstigem Wohnraum zu versorgen. Die gesamte Philosophie einer Genossenschaft war im Ursprung ausschließlich um das Mitglied herum aufgebaut. Geschäftsbetriebe mit externen Kunden wurden höchstens in geringstem Maße betrieben. Seit den 1950er Jahren erstreckten sich die Geschäfte jedoch immer mehr auch auf Nichtmitglieder, was im Grundsatz dem Wesen der genossenschaftlichen Rechtsform und dessen Prinzipien widerspricht. Genossenschaften sind gesetzlich dazu verpflichtet in erster Linie ihre Mitglieder zu fördern. Das entspricht dem Grundauftrag der Unternehmung. Dies sollte die Verfolgung weiterer Ziele als Nebenzweck jedoch nicht ausschließen, weshalb das Gesetz nun auch Geschäfte mit Kunden zulässt, die außerhalb der genossenschaftlichen Personenvereinigung stehen. Diese Nichtmitgliedergeschäfte sind allerdings an einige Voraussetzungen gebunden, welche in dieser Arbeit ausgearbeitet werden sollen. Es wird deutlich, dass die reine gesetzliche Zulassung des Nichtmitgliedergeschäfts nicht bedeutet, dass Genossenschaften ihre wirtschaftliche Betätigung uneingeschränkt auf Nichtmitglieder ausdehnen sollten. Es stellt vielmehr eine Ausnahmeregelung vom Identitätsprinzip dar.

Vorab wird die Rechtsform der eingetragenen Genossenschaft definiert und der Förderzweck und Unternehmensgegenstand dargestellt. Der Leser soll so ein besseres Verständnis für den Hintergrund genossenschaftlicher Arbeit entwickeln. Auf dem Markt erscheinen Genossenschaften in den verschiedensten Formen und Branchen. Diese Arbeit beschränkt sich auf den Typ der Wohnungsgenossenschaften.

Das Hauptaugenmerk dieser Arbeit bezieht sich auf die Ausdehnung des Geschäftsbetriebes auf Nichtmitglieder. Gesetzlich sind diese zur heutigen Zeit zugelassen, sofern sie explizit laut der unternehmenseigenen Satzung gestattet sind. Trotzdem stellt das Nicht-mitgliedergeschäft auch Hürden für jede Genossenschaft dar und ist in Bezug auf die unternehmerische Tätigkeit als atypisch einzustufen. Im zweiten Kapitel dieser Arbeit werden die Voraussetzungen und Zulässigkeiten des Nichtmitgliedergeschäfts auf rechtlicher und wirtschaftlicher Ebene ausgearbeitet. Hierbei wird auch auf die steuerlichen Aspekte eingegangen, die es in Bezug auf das Nichtmitgliedergeschäft zu beachten gilt. In einem weiteren Unterkapitel werden außerdem die Gründe für das Fremdgeschäft mit Nichtmitgliedern erörtert und die Zweckmäßigkeit des Nichtmitgliedergeschäfts bestimmt.

Zum Schluss wird das Nichtmitgliedergeschäft in einem gesonderten Abschnitt weitgehend kritisch hinterfragt und dem Leser wird bewusst, dass eine Differenzierung der Förderung der Mitglieder und Nichtmitglieder zwingend erforderlich ist, um eine Entfremdung der genossenschaftlichen Rechtsform zu verhindern und das Nichtmitgliedergeschäft zu betreiben, sodass es mit den genossenschaftlichen Prinzipien und der Unternehmens-philosophie vereinbar ist. Zuletzt wird die Arbeit zusammengefasst und ein Fazit ausgearbeitet.

2. Die (Wohnungs-) Genossenschaft

Im Folgenden wird die Rechtsform der eingetragenen Genossenschaft eingehend erläutert und der außergewöhnliche Unternehmenszweck im Vergleich zu anderen Rechtsformen dargestellt. Da es verschiedene Typen von Genossenschaften auf dem Markt gibt, beschränkt sich die Darstellung hierbei auf den Typ der Wohnungsgenossenschaften. Da sich bei der Unternehmensform der Genossenschaften das Hauptaugenmerk insbesondere auf den Förderzweck und den Unternehmensgegenstand richtet, werden diese in einem weiteren Unterabschnitt bezogen auf Wohnungsgenossenschaften erläutert.

2.1 Definition

Die eingetragene Genossenschaft (eG) ist eine juristische Person des deutschen Rechts und eine Sonderform des wirtschaftlichen Vereins. Gemäß § 1 GenG ist sie als Gesellschaft von nicht geschlossener Mitgliederzahl, welche die Förderung des Erwerbes oder der Wirtschaft ihrer Mitglieder oder deren sozialen oder kulturellen Belange durch gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb bezweckt, definiert.1

Aufgrund der offenen Mitgliederzahl und der dadurch entstehenden Unabhängigkeit von dem Mitgliederstand stellt die eingetragene Genossenschaft eine Körperschaft dar. Außerdem ist aus der Definition erkennbar, dass ihr vordergründiger Zweck nicht wie bei anderen Gesellschaftsformen in der Gewinnerzielung, sondern in der Förderung des Erwerbs oder der Wirtschaft ihrer Mitglieder liegt. Durch eine bestimmte Leistungs-erbringung, welche Kosten- und Produktivitätsvorteile, Beratungen oder auch Dienstleistungen der Genossenschaft sein können, werden die Mitglieder gefördert und sind daher Gesellschafter und Kunde in einem. Dies entspricht dem genossenschaftlichen Identitätsprinzip. Zu den Grundprinzipien dieser demokratischen Unternehmensform zählen außerdem Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung.2

Vor der Neufassung des § 1 durch die Genossenschaftsnovelle 2006 waren die Wohnungs-genossenschaften betitelt als Vereine zur Herstellung von Wohnungen. Diese historisch bedingte Bezeichnung knüpfte an die Anfänge der Bauvereinsbewegung in der Mitte des 19. Jahrhunderts an. Sie hatte keine rechtlich definierende Bedeutung.

Eine Wohnungsbaugenossenschaft ist demnach nicht zwingend für den Wohnungsbau verantwortlich, die Beschaffung von Wohnraum ist ausreichend. Die Wohnungs-genossenschaften überlassen ihren Mitgliedern Wohnraum mittels eines Dauernutzungs-vertrages, der dem Mietrecht entspricht.3

Wohnungsgenossenschaften verfolgen den vorrangigen Zweck ihre Mitglieder zu fördern, indem sie ihnen eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung gewährleisten. Der Wohnungsbestand wird demnach dauerhaft den entsprechenden Bedürfnissen der Mitglieder angepasst und verwaltet. Unabdingbare Voraussetzung für die Anmietung einer Genossenschaftswohnung ist die Mitgliedschaft in Form von Geschäfts-anteilen, wobei die jeweilige Höhe des zu zeichnenden Anteils von den Genossenschaften selbst zu bestimmen ist und in der unternehmenseigenen Satzung festgehalten wird. Aufgrund der Wertstellung der Mitglieder einer Wohnungsgenossenschaft genießen diese auch eine besondere Art des Wohnens im Vergleich zu anderen Wohnungsunternehmen. Neben diversen zusätzlichen Service- und Dienstleistungen, die die Unternehmen nach den jeweiligen Bedürfnissen ihrer Mitglieder entwickeln, bestimmen diese als Gemeinschafts-eigentümer selbst auf welche Art und Weise sie wohnen. Für eine solidarische Nachbarschaft können Mitglieder in Wohnungsgenossenschaften ihren Wohnalltag in den Siedlungen oftmals eigenverantwortlich gestalten.

Jede Stimme eines Mitglieds hat das gleiche Gewicht, denn alle Mitglieder haben die gleichen Rechte und Pflichten. Aus den Mitgliedern werden für eine Amtszeit von fünf Jahren Vertreterinnen und Vertreter gewählt, welche über die Geschäftspolitik mitbestimmen und jährlich bei der Vertreterversammlung im Sinne aller Mitglieder den zu erfüllenden Förderauftrag von Vorstand und Aufsichtsrat überprüfen. Die Vertreterversammlung wählt außerdem auch die Mitglieder des Aufsichtsrats und nimmt den Lagebericht des Vorstandes sowie den Bericht des Aufsichtsrats entgegen. Der Aufsichtsrat bestellt den Vorstand und begleitet ihn in seiner Arbeit. Der Vorstand leitet die Genossenschaft.4

Die folgende Abbildung soll den Aufbau einer Wohnungsgenossenschaft bildlich veranschaulichen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Aufbau einer Wohnungsgenossenschaft5

2.2 Förderzweck und Unternehmensgegenstand

Die Förderung des Erwerbs der Mitglieder richtet sich auf deren berufliche Lebenssphäre und damit der Unterstützung ihrer Erwerbstätigkeit. Für die Wohnungsgenossenschaften ist dagegen weitgehend nur die Förderung der Wirtschaft ihrer Mitglieder von Bedeutung. Darunter ist die Unterstützung des privaten Lebensbereichs zu verstehen, wozu insbesondere auch die Erstellung und Bewirtschaftung von Wohnraum gehört. Sofern, wie in der Praxis häufig, auch Gewerberaum an die Mitglieder überlassen wird, betrifft die Förderung dann nicht mehr lediglich den privaten, sondern auch den beruflichen Lebensbereich der Mitglieder.

Der Förderzweck der Wohnungsgenossenschaften war bis 1990 in der alten BRD aufgrund des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts und in der DDR nach den entsprechenden Verordnungen in vorgeschriebenen Mustersatzungen zwingend festgelegt. Seit 1990 sind die Wohnungsgenossenschaften in Ost und West in der Gestaltung ihrer Satzung frei, der Förderzweck muss jedoch zwingend in der Satzung beschrieben sein. Die überwiegende Zahl der Genossenschaften legt ihrer Satzung die Mustersatzung des GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.) als des für Wohnungs-genossenschaften maßgeblichen Spitzenverbands zugrunde. Bei Genossenschaften ergibt sich der Förderrahmen aus dem genossenschaftlichen Förderzweck, der in der Satzung beschrieben sein muss.

Bei Wohnungsgenossenschaften beinhaltet die Förderung der Mitglieder als Hauptzweck die gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnraumversorgung. Nebenzweck ist dabei auch die Verfolgung von ideellen oder karitativen Zwecken, wenn dies in sachlichem Bezug zum Hauptzweck steht, wie z. B. die Unterstützung von Vereinen mit sozialer Ausrichtung zur Unterstützung älterer Mitglieder. Der Förderzweck gibt somit grundsätzlich den Spielraum des Vorstandshandelns vor und definiert seine Geschäftsführungsbefugnis. Je allgemeiner der Wortlaut der Satzung, desto größer der Handlungsspielraum, je konkreter der Satzungswortlaut, desto geringer ist der Rahmen. Die Art der Förderung der Mitglieder hat dann zwangsläufig Auswirkungen auf die Ausgestaltung des Unternehmensgegenstands.6

Die Genossenschaft darf aber keine anderen Zwecke als den Förderzweck verfolgen. Auch die Satzung kann keinen anderen Unternehmenszweck festlegen. Eine Verletzung dieses Verbots kann die Auflösung der Unternehmung gemäß § 81 GenG zur Folge haben. Entscheidend ist hierbei jedoch nicht, ob der Förderzweck tatsächlich erreicht wird, die Handlungen und die Struktur des genossenschaftlichen Betriebes müssen auf den Förderzweck ausgerichtet sein.7

Im Unterschied zum Förderzweck umfasst der Unternehmensgegenstand alle Tätigkeiten, durch die im Einzelfall der Förderzweck verwirklicht werden soll. Der Unternehmens-gegenstand konkretisiert somit den Förderzweck und ist daher nicht mit dem Förderzweck identisch, sondern muss vielmehr in der Satzung konkret festgelegt werden8

Durch den Unternehmensgegenstand werden die Mittel und die Art und Weise erläutert, mit denen bzw. wie der Förderauftrag umgesetzt wird, und darf daher dem Förderauftrag nicht widersprechen.

Das Genossenschaftsgesetz verlangt, dass der Unternehmensgegenstand in der Satzung angegeben wird (§ 6 Nr. 2 GenG). Durch die Satzungsregelung muss für die Mitglieder und außenstehende Dritte wie bspw. Gläubiger erkennbar sein, in welchen Geschäftszweigen die Genossenschaft ihre unternehmerische Tätigkeit erbringen soll. Um nicht regelmäßig die gesamte Satzung ändern zu müssen, sobald sich die wirtschaftlichen Verhältnisse der Genossenschaft ändern, empfiehlt es sich den Unternehmensgegenstand nicht zu konkret auszuformulieren. So sieht auch die Mustersatzung als Unternehmensgegenstand ein weites Feld von Tätigkeiten vor, das Wohnungsgenossenschaften ausüben können. Die Genossenschaft kann z. B. Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen bewirtschaften, errichten, erwerben, vermitteln, veräußern und betreuen. Darüber hinaus kann die Genossenschaft aber auch alle im Bereich der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen. Hierzu gehören Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen, Läden und Räume für Gemeinschafts-betriebe, soziale, wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungen. Dadurch wird ermöglicht, dass den Mitgliedern nicht nur Wohnraum überlassen wird, sondern zusätzliche Leistungen im Wohnumfeld angeboten werden, wie zum Beispiel die Vermietung von Gewerberäumen, Betreutes Wohnen für Senioren oder Behinderte, die Bereitstellung von Gästewohnungen oder die Beschäftigung von Sozialarbeitern.9 Die in der Satzung ausformulierten Geschäftstätigkeiten ermöglichen dem Vorstand der Genossen-schaft im Rahmen dieser Tätigkeitsfelder geschäftlich tätig zu werden. Es besteht jedoch in keinem Fall eine Verpflichtung dazu auch tatsächlich jederzeit in allen Geschäftsfeldern tätig zu sein. Die Genossenschaft kann daher nach der Regelung der Mustersatzung z. B. Neu-bauten errichten, sie muss es aber nicht!10

Des Weiteren kann eine Genossenschaft nach Angaben der Mustersatzung auch Zusatzleistungen in Zusammenarbeit mit Dritten erbringen und dafür ggf. Beteiligungen an Gesellschaften in Erwägung ziehen. Solche Beteiligungen sind im Rahmen von § 1 Abs. 2 GenG zulässig.11 Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn die Beteiligung für die Förderinteressen der Mitglieder Nutzen bringt. Eine Förderung der Mitglieder aufgrund einer Beteiligung liegt unter anderem vor, wenn eine Genossenschaft Teile ihres Geschäftsbetriebs auf eine Tochtergesellschaft ausgliedert. Diese erbringt die satzungsmäßigen Leistungen gegenüber den Mitgliedern dann selbst. Auch in dem Fall, dass sie nur eine Hilfsfunktion darstellt, liegt eine Förderung vor.

Eine häufige Art der Beteiligung von Wohnungsgenossenschaften ist in der Praxis die Gründung einer Tochtergesellschaft, deren Tätigkeiten auch zum Unternehmensgegenstand der Genossenschaft gehören, aber von der Genossenschaft selbst zur Vermeidung steuer-rechtlicher Nachteile nicht erbracht werden sollen.

Beteiligungen von Genossenschaften an Gesellschaften können auch in Betracht kommen, um den Mitgliedern Leistungen im Rahmen oder außerhalb der Wohnungsversorgung zu ermöglichen, die die Genossenschaft nicht erbringen kann oder will, wie beispielsweise Leistungen der Bestandsbewirtschaftung durch rechtlich selbstständige Regiebetriebe (Gartenpflege / Hausmeisterdienste), Betreutes Wohnen für Senioren oder andere Service-leistungen wie etwa Reinigungsdienste oder Umzugsservice. Solche Beteiligungen dienen dem Förderzweck.12

Der Vorstand übernimmt bei der Ausübung der Geschäftstätigkeit eine große Verant-wortung. Im Falle unzulässiger Handlungen des Vorstandes, sofern er Geschäftstätigkeiten ausübt, die dem geschilderten Unternehmenszweck widersprechen, kann dies zu hohen Schadensersatzansprüchen führen. Die Beachtung des individuellen Unternehmenszwecks ist daher unabdingbar, sofern atypische Geschäfte oder Beteiligungen abgeschlossen werden sollen. Zudem gilt für den Fall, dass derartige Geschäfte abseits des Unternehmenszwecks abgeschlossen werden, dass dies einen wichtigen Grund darstellt, um das Anstellungs-verhältnis zwischen der Genossenschaft und den jeweiligen Vorstandsmitgliedern mittels Kündigung im Zusammenhang mit dem Widerruf der Bestellung zu beenden. Die außerhalb des Unternehmensgegenstands abgeschlossenen Verträge behalten aber dennoch gegenüber der Genossenschaft ihre Wirksamkeit.13

3. Ausdehnung des Geschäftsbetriebes auf Nichtmitglieder

Um das typische Geschäft der Genossenschaften mit Mitgliedern um das atypische Geschäft mit Nichtmitgliedern zu erweitern, sind die Genossenschaften an Voraussetzungen gebunden. Diese werden im Folgenden ausgearbeitet. Erstauftrag der genossenschaftlichen Unternehmensform muss immer die Förderung der Mitglieder sein, ansonsten würde die Mitgliedschaft als solche und die Wohnungsgenossenschaft selbst einen Sinnverlust erfahren. Das nachfolgende Kapitel beschäftigt sich vorab mit den generellen Zulässigkeiten des Nichtmitgliedergeschäfts aus rechtlicher und wirtschaftlicher Sicht. Hierbei wird auch auf die unterschiedliche Besteuerung von Mitglieder- und Nichtmitgliedergeschäften eingegangen. In einem weiteren Kapitel wird die Zweckmäßigkeit des Nichtmitgliedergeschäfts verdeutlicht. Insbesondere das Argument der Werbung neuer Mitglieder als Ziel des Nichtmitgliedergeschäfts soll hierdurch verinnerlicht werden.

3.1 Rechtliche Zulässigkeiten und wirtschaftliche Voraussetzungen

Eingetragene Genossenschaften müssen gemäß § 18 S. 2 GenG das Genossenschaftsgesetz einhalten und dürfen von den satzungsgemäßen Vorschriften nur abweichen, wenn dies im Gesetz ausdrücklich erlaubt ist.14 Um den bereits im zweiten Absatz beschriebenen Förderzweck zu gewährleisten, ist eine überwiegend oder ausschließlich auf die Gewinn-erzielung ausgerichtete Genossenschaft unzulässig. Die Genossenschaft unterscheidet sich durch die spezifische Art der Leistungsbeziehungen. Alle Mitglieder sind hier Kunden und alle Kunden sind auch Mitglieder der Genossenschaft. Das ist das Identitätsprinzip. Ergänzungsgeschäfte liegen dann vor, wenn auch Leistungsbeziehungen, wie zum Beispiel die Wohnraumvermietung, an Nichtmitglieder stattfinden. Gemäß § 8 Absatz 1 Ziffer 5 des Genossenschaftsgesetzes kann die Ausdehnung des Geschäftsbetriebes auf Nichtmitglieder in der Satzung festgehalten werden. Die Zulässigkeit für die jeweilige Wohnungs-genossenschaft wird dann über die Mitgliederentscheidung getroffen. Dies gewinnt heutzutage an Gewicht. Da die Anzahl der Mitglieder nicht stetig wächst, müssen die Wohnungsgenossenschaften, um mit ihren Konkurrenten am freien Markt mitzuhalten, Markterweiterungen in Kauf nehmen. Dies geschieht durch Nichtmitgliedergeschäfte.15

Die Zulässigkeit von Nichtmitgliedergeschäften durch die Satzung bestimmt sich nach den Förderinteressen der Mitglieder. Dies gilt sowohl für die Frage der Zulassung durch die Satzung als auch für die Durchführung einzelner Geschäfte mit Nichtmitgliedern, wenn die Satzung dies erlaubt. Das Geschäft mit Nichtmitgliedern kann zugelassen sein zur Auslastung freier Kapazitäten, zur Verbesserung der Position der Wohnungsgenossenschaft am Markt, zu dem Zweck neue Mitglieder zu gewinnen usw. Hauptzweck muss jedoch das Mitgliedergeschäft bleiben. Nur wenn Drittkunden nicht als Mitglieder zu gewinnen sind, darf das Nichtmitgliedergeschäft ausnahmsweise überwiegen.16

Die Wohnungsversorgung der Mitglieder erfolgt in erster Linie durch Nutzungsverträge. Es kommen inzwischen auch dingliche Dauerwohnrechte nach § 31 Wohnungseigentumsgesetz hinzu. Die Errichtung, Veräußerung und Betreuung von Eigentumswohnungen und Eigen-heimen stellen einen weiteren Geschäftszweig dar. Unter anderem aufgrund steuerlicher Einsparungen, welche im Laufe der Ausarbeitung noch hervorgehoben werden, gehen die Wohnungsgenossenschaften Beteiligungen an Tochtergesellschaften ein, beispielsweise für den Bau und die Veräußerung von Eigentumswohnungen oder die Vermietung gewerblicher Flächen. Hierdurch werden die Mitglieder der Wohnungsgenossenschaft gefördert.

Soweit das Nichtmitgliedergeschäft nicht in der Satzung ausdrücklich zugelassen ist, können die Einrichtungen der Wohnungsgenossenschaft nur durch das Mitglied persönlich genutzt werden. Im Übrigen bestimmen die entsprechenden Nutzungsverträge, die Satzungen und das für diese Verträge entscheidende Mietrecht, wie auch das Recht der Vermietungs-genossenschaft, welche weiteren Personen die Einrichtungen nutzen können. Dies sind in erster Linie die Familie, die Verwandten und Lebensgefährten des Mitglieds. Als Zweckentfremdung ist es anzusehen, wenn das Mitglied seine Wohnung als Ganzes an ein Nichtmitglied untervermietet. Die Untervermietung richtet sich nach dem Nutzungsvertrag und dem Mietrecht (§§ 535ff. BGB). Sie ist in der Regel auch deshalb zulässig, weil hier das Förderinteresse des Mitglieds den Vorrang vor den Interessen der Wohnungsgenossenschaft verdient.17

Grundsätzlich widersprechen Geschäfte mit Nichtmitgliedern dem bereits genannten Identitätsprinzip, welches besagt, dass die Mitglieder der Wohnungsgenossenschaft Träger und zugleich Nutzer des Unternehmens sind. Die Mitgliedschaft ist Voraussetzung, um die Leistungen der Wohnungsgenossenschaft in Anspruch nehmen zu können. Somit partizipieren Nichtmitglieder auch an den Vorteilen der Genossenschaft, wodurch das genossenschaftliche Identitätsprinzip zwar an Bedeutung verliert, dadurch jedoch wiederum auch ein Anreiz zum Eintritt in die Genossenschaft geboten wird.18

Vorerst gilt es zu berücksichtigen, dass Erstauftrag der genossenschaftlichen Unternehmens-form die Förderung der Mitglieder ist. Nichtmitgliedergeschäfte sind daher als atypisch einzustufen. Grundsatz muss sein, dass Mitglieder und Nichtmitglieder entsprechend dem Gleichbehandlungsgrundsatz behandelt werden, einem der wichtigsten Grundsätze dieser Unternehmensform, welcher in engem Zusammenhang mit der Mitgliederförderung steht, da er als Bemessungsgrundlage für sämtliche Gleichbehandlungserfordernisse dient. Daher kann und sollte ggf. eine Vergabeordnung erstellt werden, aus der die konkrete Definition der Mitgliederförderung hervor geht und die Vergabe von Wohnungen an Mitglieder der Genossenschaft regelt.19

Die Darstellung der Mitgliederförderung birgt jedoch auch steuerliche Probleme in Bezug auf die verdeckte Gewinnausschüttung. Steuerrechtlich entsteht durch das Gesellschafts-verhältnis eine Vermögensminderung oder verhinderte Vermögensmehrung, die sich auf die Höhe des Einkommens auswirkt und nicht im Zusammenhang mit einer offenen Ausschüttung steht. Aufgrund der Besonderheiten der genossenschaftlichen Rechtsform gibt es gesonderte Regelungen zur verdeckten Gewinnausschüttung. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Vermögensminderung bzw. verhinderte Vermögensmehrung durch Genossenschaftsverhältnisse veranlasst ist, ist auf das Handeln eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters einer Genossenschaft abzustellen. Das bedeutet, wenn eine Förderung des Satzungszwecks im Vordergrund steht, liegt keine verdeckte Gewinnausschüttung vor. Wenn Nichtmitgliedergeschäfte somit zulässig sind, dann ist auf Gleichbehandlung von Mitglied und Nichtmitglied zu achten. Somit ist bei Wohnungsgenossenschaften zu beachten, welches Vertragsverhältnis betroffen ist. Handelt es sich um das Mietverhältnis, liegt keine verdeckte Gewinnausschüttung vor, wird dagegen allein das Mitgliederverhältnis betroffen, ist sie gegeben. Angenommen eine begünstigte Maßnahme betrifft das Mietverhältnis, die Ursache liegt aber hingegen in der genossenschaftlichen Mitgliedschaft, kommt es auf den Zweck der Maßnahme an. Entspricht der Zweck der Satzung, d. h. sie dient der Förderung der Mitglieder, liegt auch steuerlich keine verdeckte Gewinnausschüttung vor, es sei denn, die Nichtmitglieder werden dadurch benachteiligt oder es erfolgen besondere Zuwendungen nur an einzelne Mitglieder.20

[...]


1 Vgl. Hillebrand, K.-P.; Keßler, J. (2010): Berliner Kommentar zum Genossenschaftsgesetz, 2. Aufl., Hamburg, S. 24.

2 Vgl. Grunewald, B. (2017): Gesellschaftsrecht, 10., vollständig überarbeitete Auflage, Tübingen, S. 393.

3 Vgl. Lehnhoff, D. J.; Holthaus, J. (2019a): Genossenschaftsgesetz, 39., neu bearbeitete Auflage, Berlin, S. 80–81.

4 Vgl. o. V.: So funktioniert Genossenschaft | Wohnungsbaugenossenschaften, o. A., Stand: 8.8.2020, https://www.wohnungsbaugenossenschaften.de/genossenschaften/warum-genossenschaft/wie-funktioniert-genossenschaft, Letzter Zugriff 08.08.2020, S. 1–3.

5 ebd. S. 1.

6 Vgl. Schlüter, T.; Luserke, M.; Roth, S. (2019): Handbuch Wohnungsgenossenschaften - inkl. Arbeitshilfen online, 2nd ed., Stuttgart, S. 44–45.

7 Vgl. Lehnhoff; Holthaus (2019a): Genossenschaftsgesetz, S. 73–74.

8 Vgl. ebd. S. 11.

9 Vgl. Hillebrand; Keßler (2010): Berliner Kommentar zum Genossenschaftsgesetz, S. 25.

10 Vgl. Schlüter; Luserke; Roth (2019): Handbuch Wohnungsgenossenschaften - inkl. Arbeitshilfen online, S. 46.

11 Vgl. Hillebrand; Keßler (2010): Berliner Kommentar zum Genossenschaftsgesetz, S. 24.

12 Vgl. Schlüter; Luserke; Roth (2019): Handbuch Wohnungsgenossenschaften - inkl. Arbeitshilfen online, S. 49.

13 Vgl. ebd. S. 47–48.

14 Vgl. Hillebrand; Keßler (2010): Berliner Kommentar zum Genossenschaftsgesetz, S. 31.

15 Vgl. ebd. S. 26.

16 Vgl. Lehnhoff, D. J.; Holthaus, J. (2019b): Genossenschaftsgesetz, 39., neu bearbeitete Auflage, Berlin, S. 73.

17 Vgl. ebd. 80 ff…

18 Vgl. Stefan Pfeiffer: Das genossenschaftliche Prinzipien-ABC, o. A., Stand: o. A., https://wohnungswirtschaft.online/das-genossenschaftliche-prinzipien-abc/, S. 3.

19 Vgl. Schlüter; Luserke; Roth (2019): Handbuch Wohnungsgenossenschaften - inkl. Arbeitshilfen online, S. 141–142.

20 Vgl. ebd. S. 142–143.

Ende der Leseprobe aus 20 Seiten

Details

Titel
Das Nichtmitgliedergeschäft bei Wohnungsgenossenschaften. Voraussetzungen und Zulässigkeiten
Hochschule
EBZ Business School (ehem. Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft)
Note
2,0
Autor
Jahr
2020
Seiten
20
Katalognummer
V960249
ISBN (eBook)
9783346302397
ISBN (Buch)
9783346302403
Sprache
Deutsch
Schlagworte
nichtmitgliedergeschäft, wohnungsgenossenschaften, voraussetzungen, zulässigkeiten
Arbeit zitieren
Sina Schulze (Autor:in), 2020, Das Nichtmitgliedergeschäft bei Wohnungsgenossenschaften. Voraussetzungen und Zulässigkeiten, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/960249

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