In der Diplomarbeit soll eine Begründung erarbeitet werden warum die herkömmlichen Schätzverfahren zu Ungenauigkeiten und Unschärfen führen können. Des Weiteren soll die Notwendigkeit des DCF-Verfahrens begründet werden, vor allem warum dieses Verfahren zu besseren Ergebnissen führen kann.
In der Schlussbetrachtung soll weiters der Einfluss der Nachhaltigkeit bei Gebäuden erklärt und begründet werden, insbesondere soll auf die Einflussnahme in die Preisbildung eingegangen werden. Dieser Paradigmenwechsel in der Immobilienbewertung, welcher nicht mehr ausschließlich die Herstellungskosten sondern auch die Bewirtschaftungskosten in die Preisbildung und Wertfindung mit einzubeziehen, soll erklärt und abgebildet werden.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung und Grundlagen
1.1 Allgemeine Erläuterung zur Diplomarbeit
1.1.1 Zielsetzung und Abgrenzung
1.1.2 Aufbau der Diplomarbeit
1.1.3 Abgrenzung im rechtlichem Umfeld
1.2 im Zuge der Grundlagen im Überblick
1.2.1 Wertbegriffe und Wertdefinition
Verkehrswert
Sachwert
Ertragswert
Vergleichswert
Marktwert
Marktwert gemäß Bankwesengesetz
Beleihungswert
Preis (Price)
Subjektiver Wert (Worth)
Objektiver Wert ( Value)
Nutzwert (im Wohnungseigentumsgesetz)
Zwangsverkauf- bzw. Liquidationswert
Fair Value
Unternehmenswert
1.2.2 Internationale Definitionen
Market Value als „Existing Use Value”
Market Value als „Alternative Use Value“
1.2.3 Weiter Wertbegriffe
Buchwert
Versicherungswert
Einheitswert
Beleihungswert
1.3 Methoden im Überblick
1.3.1 Kodifizierte Wertermittlungsverfahren
Der Verkehrswert von Grundstücken
Kodifizierte (Standard) Verfahren der Immobilienbewertung
Vergleichswertverfahren
Sachwertverfahren
Ertragswertverfahren
1.3.2 Nicht-Kodifizierte Wertermittlungsverfahren
Discounted Cashflow (DCF) (nach Ross-Brachmann)
Residualwertverfahren
Liquidationsverfahren
Modell der Hedonischen Preise
1.3.3 Möglichkeiten und Grenzen der Standardverfahren
Vergleichswertverfahren
Sachwertverfahren
Ertragswertverfahren
Österreichspezifische Bewertungsaspekte
Mögliche Defizite der Standardverfahren
1.3.4 Standardverfahren im internationalen Vergleich
Die Immobilienbewertung auf internationaler Ebene
2 Discoundet-Cash-Flow Methode
2.1 Mathematische Grundlagen
Aufzinsungsfaktor:
Abzinsungsfaktor:
Rentenendwertfaktor: (nachschüssig)
Restwertverteilungsfaktor:
Annuitätenfaktor:
Rentenbarwertfaktor: (nachschüssig)
2.1.1 Problem der Diskontierungszinssatzbestimmung
2.2 Varianten des Cash-Flow Verfahren
2.2.1 Arten von Cash Flow
Unterscheidung hinsichtlich der Ermittlung des Cash Flow:
Unterscheidung der verschiedenen Cash Flow Stufen I - III
2.2.2 Grundlegende Funktion – Zweiphasen-Modell
Fiktiver Veräußerungserlös
2.3 Rechenbeispiel
2.3.1 Wertermittlung mit dem Sachwertverfahren
Ableitung des Bodenwertes
Neuherstellungskosten Baulichkeiten und Besondere Bauteile
Zusammenstellung Zeitwerte Baulichkeiten und Außenanlagen
Zusammenstellung des Verkehrswertes nach dem Sachwertverfahren
2.3.2 Wertermittlung mit dem DFC-Verfahren
Betriebliche Kennzahlen
Betriebliche Erlöse
Betriebliche Aufwendungen
Cash-Flow-Ermittlung
Prognoserechnung
Allgemeine Erläuterungen zum Berechnungsverfahren
Discounted Cashflow Berechnung
Kapitalisierungszinssatz
2.3.3 Bewertung der Ermittlungsverfahren
Anmerkungen zu dem Rechenbeispiel 2.3
Vergleich der Ergebnisse der Ermittlungsverfahren
Primärer Anwendungsbereich
3 Schlussbetrachtung
3.1 Paradigmenwechsel in der Immobilienbewertung
3.2 Einfluss der Nachhaltigkeit bei Gebäuden
3.3 Konsequenzen und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Die Diplomarbeit hat zum Ziel, die Eignung der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) als moderne Immobilienbewertungsmethode darzustellen und ihre Überlegenheit gegenüber klassischen Schätzverfahren bei schwankenden Zahlungsströmen aufzuzeigen. Dabei wird kritisch hinterfragt, warum herkömmliche Verfahren in der Praxis oft zu Ungenauigkeiten führen und wie ein ganzheitlich ausgerichtetes, zukunftsorientiertes Immobilienwertmodell, das neben Herstellungskosten auch Bewirtschaftungskosten und Nachhaltigkeitsaspekte einbezieht, zu präziseren Ergebnissen beitragen kann.
- Grundlagen und Definitionen der gängigen Wertermittlungsverfahren (Sachwert-, Ertragswert-, Vergleichswertverfahren).
- Mathematische Fundierung und Anwendung der DCF-Methode inklusive der Zweiphasen-Modell-Berechnung.
- Analyse von Fallbeispielen zur Gegenüberstellung von traditionellen Schätzungen und DCF-basierten Bewertungen.
- Diskussion der Bedeutung von Nachhaltigkeit und Lebenszykluskosten für die Immobilienbewertung.
- Kritische Reflexion der Rolle des Sachverständigen und der Notwendigkeit eines Paradigmenwechsels in der Bewertungspraxis.
Auszug aus dem Buch
Discounted Cashflow (DCF) (nach Ross-Brachmann)
Die so genannte DCF-Methode ist ein international weit verbreitetes Verfahren, das insbesondere in den angelsächsischen Ländern eine hohe Verbreitung genießt. Es handelt sich um ein so genanntes „Barwertverfahren“: Aus dem Eigentum an einer Immobilie resultieren jährliche Einnahmen und Ausgaben, deren Saldo als Cash-Flow bezeichnet wird. Über einen frei gewählten Beobachtungszeitraum (in der Regel zwischen 8 und 15 Jahren wird der jährliche Cash-Flow aus der zu bewertenden Immobilie ermittelt, auf den Bewertungsstichtag abdiskontiert und die Summe der einzelnen Barwerte ermittelt.
Nach Ablauf des Betrachtungszeitraums wird der Restwert der Immobilie geschätzt und der Verkaufserlös (Bruttoverkaufserlös abzüglich Verkaufsnebenkosten) ebenfalls auf den Bewertungsstichtag diskontiert.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung und Grundlagen: Dieses Kapitel führt in die gängigen Bewertungsmethoden ein, erläutert die relevanten Wertbegriffe und legt die Zielsetzung sowie den methodischen Rahmen der Arbeit dar.
2 Discoundet-Cash-Flow Methode: Hier werden die mathematischen Grundlagen der DCF-Methode erarbeitet, verschiedene Varianten sowie deren Anwendung anhand eines detaillierten Praxisbeispiels aus der Tourismusbranche demonstriert.
3 Schlussbetrachtung: Dieses Kapitel diskutiert den notwendigen Paradigmenwechsel in der Immobilienbewertung unter Einbeziehung von Nachhaltigkeitsaspekten und gibt einen Ausblick auf die zukünftige Relevanz moderner Bewertungsansätze.
Schlüsselwörter
Immobilienbewertung, Discounted Cash-Flow, DCF-Methode, Verkehrswert, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Barwert, Kapitalisierung, Zahlungsströme, Investitionstheorie, Nachhaltigkeit, Immobilienmarkt, Bewertungsstichtag, Wirtschaftlichkeitsrechnung, Liegenschaftszinssatz.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Diplomarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der Anwendung der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) zur Bewertung von Immobilien, insbesondere im Kontext von gewerblichen Liegenschaften wie Tourismusobjekten, und vergleicht diese mit traditionellen nationalen Schätzverfahren.
Was sind die zentralen Themenfelder der Arbeit?
Zentrale Themen sind die mathematischen Grundlagen der DCF-Methode, die Abgrenzung zu herkömmlichen Verfahren (Sach-, Ertrags-, Vergleichswert), die Einbeziehung von Cashflow-Stufen und die Bedeutung von Nachhaltigkeit sowie Lebenszykluskosten für die Wertfindung.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage der Arbeit?
Ziel der Arbeit ist es, aufzuzeigen, warum die DCF-Methode bei schwankenden Zahlungsströmen zu genaueren und marktgerechteren Ergebnissen führen kann als klassische Methoden und wie Sachverständige diese Methode in der Praxis anwenden können.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit stützt sich auf eine theoretische Auseinandersetzung mit verschiedenen Wertermittlungsverfahren und deren praktische Anwendung mittels einer DCF-Analyse an einem anonymisierten Praxisbeispiel eines Tourismusbetriebs.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Im Hauptteil werden die mathematischen Berechnungsfaktoren des DCF-Verfahrens, die Systematik der Cashflow-Ermittlung sowie die Herausforderungen bei der Bestimmung von Diskontierungssätzen und Prognoserechnungen detailliert analysiert.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit wird maßgeblich durch Begriffe wie Immobilienbewertung, DCF-Methode, Verkehrswert, Cashflow-Analyse, Kapitalisierung und nachhaltige Immobilienentwicklung charakterisiert.
Wie geht der Autor mit dem Problem der "voreingenommenen" Wertermittlung um?
Der Autor weist kritisch darauf hin, dass eine willkürliche Zuschlagsbildung beim Kapitalisierungszinssatz zu einer vorgetäuschten Genauigkeit führen kann und fordert eine nachvollziehbare, transparente Ableitung der Zinssätze auf Basis der Cashflow-Entwicklung anstatt pauschaler Aufschläge.
Welche Rolle spielt die Nachhaltigkeit in der Bewertung laut dieser Arbeit?
Die Arbeit identifiziert Nachhaltigkeit als wesentlichen Paradigmenwechsel, da einbezogene Investitionen in Effizienzmaßnahmen über sinkende Bewirtschaftungskosten direkt den Cashflow und somit den Verkehrswert des Gebäudes positiv beeinflussen.
- Quote paper
- Michael Peter Perfler (Author), 2014, Immobilienbewertung mit der Discounted-Cash-Flow Methode, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/984664
