Crowdfunding als Finanzierungsinstrument für Immobilien-Projektentwicklungen. Möglichkeiten und Grenzen

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung

2 Grundlagen
2.1 Immobilien-Projektentwicklung
2.1.1 Begriff der Immobilien-Projektentwicklung
2.1.2 Geschäftsmodell und Ausprägungen von Projektentwicklern
2.1.3 Projektentwicklungsphasen
2.1.4 Besonderheiten der Projektfinanzierung
2.1.5 Klassische Instrumente der Immobilien-Projektfinanzierung
2.1.5.1 Eigenkapital
2.1.5.2 Fremdkapital
2.2 Crowdfunding
2.2.1 Begriff des Crowdfundings
2.2.2 Konzept und Funktionsweise
2.2.3 Ausprägungen
2.2.3.1 Equity-Based Crowdfunding (Crowdinvesting)
2.2.3.2 Lending-Based Crowdfunding (Crowdlending)
2.2.3.3 Sonstige Ausprägungen

3 Untersuchung der Möglichkeiten und Grenzen
3.1 Möglichkeiten
3.2 Grenzen

4 Fazit

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Schematischer Kostenverlauf einer Projektentwicklung

Abbildung 2: Finanzierungsstruktur unter Nutzung von Crowdlending

Abbildung 3: Finanzierungsstruktur unter Nutzung von Crowdinvesting

Abbildung 4: Entwicklung des Crowdfunding-Volumens von 2011 - 2018

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Eigenschaften relevanter hybrider Finanzierungsinstrumente

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

Projektentwicklungsunternehmen werden in ihrer unternehmerischen Tätigkeit mit besonderen Herausforderungen konfrontiert. Neben komplexen Realisierungsbedingungen und hohen Risiken ist insbesondere der enorme Kapitalbedarf zu nennen.¹ Traditionell wird der Kapitalbedarf bei Projektentwicklungen mithilfe von klassischen Bankdarlehen gedeckt.² Die Finanzkrise im Jahr 2008 und die damit einhergehenden erhöhten Regulierungen und Eigenkapitalanforderungen im Rahmen von Basel I bis III führte jedoch dazu, dass Banken gezwungen sind, ihre Risikopolitik zu reformieren.³ Aufgrund der Unsicherheiten, mit denen Projektentwicklungen einhergehen, ist diese Branche besonders von der daraus resultierenden verhaltenen Finanzierungsbereitschaft betroffen.⁴ Zugleich konnte sich das Crowdfunding als eine von vielen alternativen Finanzinstrumenten ab 2011 in Deutschland etablieren.⁵

In der vorliegenden Arbeit wird untersucht, welche Möglichkeiten das Crowdfunding Projektentwicklungsunternehmen als Finanzierungsinstrument bietet und wo die Grenzen des Crowdfundings für diese Branche liegen.

Im Anschluss an die Einleitung werden im zweiten Kapitel zu Beginn die theoretischen Grundlagen für die Untersuchung dargelegt. Dafür werden in Kapitel 2.1 zunächst Begriff, Geschäftsmodell und der Ablauf von Immobilien-Projektentwicklun- gen erläutert. Darüber hinaus werden die finanziellen Besonderheiten von Immobi- lien-Projektentwicklungen dargestellt und die relevanten klassischen Finanzierungsinstrumente kurz aufgegriffen. In Kapitel 2.2 wird zunächst auf den Begriff des Crowdfundings eingegangen und das Konzept sowie der Ablauf einer Crowdfunding Kampagne geschildert. Im Anschluss erfolgt die Systematisierung der verschiedenen Ausprägungen, welche Crowdfunding Kampagnen annehmen können.

Die in Kapitel 2 herausgearbeiteten Aspekte der Projektentwicklung und des Crowdfundings werden im dritten Kapitel zusammengeführt und dabei zunächst in Kapitel 3.1 untersucht, wie der Einsatz von Crowdfunding dem Projektentwickler dabei helfen kann, Projektfinanzierungen zu ermöglich oder diese effizienter zu gestalten.

Bei der Analyse der Grenzen in Kapitel 3.2 werden insbesondere die Marktdaten der relevanten Märkte untersucht und gegenübergestellt. Im letzten Kapitel wird ein Fazit gezogen und darauf eingegangen, wie dieses Thema in Zukunft weitergehend untersucht werden kann.

2 Grundlagen

In Kapitel 2.1 werden die relevanten Aspekte der Immobilien-Projektentwicklung dargestellt und anschließend in Kapitel 2.2 das Prinzip des Crowdfundings erläutert.

2.1 Immobilien-Projektentwicklung

In diesem Kapitel wird zunächst der Begriff der Immobilien-Projektentwicklung präzisiert sowie das Geschäftsmodell und die verschiedenen Ausprägungen von Projektentwicklungsunternehmen vorgestellt. Darüber hinaus erfolgt eine Darstellung der verschiedenen Phasen, die eine Projektentwicklung bis zu ihrem Ende durchläuft. Abschließend werden die daraus resultierenden Besonderheiten in Bezug auf die Finanzierung von Projektentwicklungen und die klassischen Finanzierungsinstrumente der Projektentwickler dargestellt.

2.1.1 Begriff der Immobilien-Projektentwicklung

Dem Begriff der Immobilien-Projektentwicklung kann weder eine gesetzliche Definition zugrunde gelegt werden, noch hat sich in der Praxis eine einheitliche Definition durchgesetzt.⁶ Namhafte deutsche Autoren wie Alda/Hirschner⁷, Isenhöfer⁸ oder Pitschke⁹ stützen sich in ihren Ausführungen auf die Definition von Diederichs, welcher Immobilien-Projektentwicklung folgendermaßen beschreibt: „Durch Projektentwicklung sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und - sichernde sowie gesamtwirtschaftlich, sozial- und umweltverträgliche Immobilienobjekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können.“¹⁰

2.1.2 Geschäftsmodell und Ausprägungen von Projektentwicklern

Projektentwicklungsunternehmen, auch Developer genannt, können den Kategorien Service-, Trader- oder Investor- Developer zugeordnet werden. Die Aufgabe des Projektentwicklers besteht dabei stets der Konzeption, Steuerung und Koordination des Entwicklungsprozesses.¹¹ Der Service Developer bietet lediglich die Dienstleistungen rund um den Projektentwicklungsprozess an und stellt in Deutschland eher die Ausnahme dar.¹² Am häufigsten treten Projektentwicklungsunternehmen in Deutschland als Trader-Developer auf.¹³ Dieser entwickelt die Immobilie als Bauherr von der Initiierung bis zur Fertigstellung¹⁴ im eigenen Namen und auf eigene Kosten. Ziel ist die Erwirtschaftung eines Projektentwicklungsgewinns (Trading Profit) durch den Verkauf der vermarkteten Immobilie an einen Endinvestor.¹⁵ Die vorliegende Arbeit konzentriert sich auf das Projektentwicklungsunternehmen im Sinne des Trading-Developers und dessen Finanzierungsbedarf bis zur Veräußerung an den Endinvestor. Als dritte Form von Projektentwicklungsunternehmen ist der InvestorDeveloper zu nennen. Dieser entspricht dem Trader-Developer mit dem Unterschied, dass der Investor-Developer nicht das Ziel der Veräußerung verfolgt, sondern die Immobilie als Anlageobjekt in den eigenen Bestand übernimmt.¹⁶

2.1.3 Projektentwicklungsphasen

Der Projektentwicklungsprozess stellt sämtliche Tätigkeiten von der Initiierung des Projektes über den Kauf des Grundstückes bis zur Baufertigstellung und Übergabe an Nutzer und Endinvestor dar.¹⁷ Die Dauer dieses Prozesses kann je nach Art und Umfang des Projektes stark variieren, übersteigt jedoch selten einen Zeitraum von zwei Jahren.¹⁸

Verschiede Autoren wie Bone-Winkel¹⁹, Isenhöfer²⁰ oder Gondring²¹ haben Phasenmodelle für den Projektentwicklungsprozess entworfen. Diese ähneln sich grundsätzlich, unterscheiden sich jedoch in Detailierungsgrad und der Abgrenzung der einzelnen Phasen voneinander. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die einzelnen Projektphasen in der Praxis nicht klar voneinander abgegrenzt werden können und im Projektablauf häufig Überschneidungen oder parallele Abläufe auftreten²² Aus den drei Kernelementen der Projektentwicklung Grundstück, Idee und Kapital²³ ergeben sich drei wesentliche Ausgangssituationen, welche Anlass für eine Projektentwicklung darstellen und somit die erste Phase der Projektentwicklung, die Projektinitiierung, einleiten können:²⁴

- Vorhandenes Grundstück mit zu entwickelnder Idee und zu beschaffendem Kapital: Dies kann sich zum Beispiel daraus ergeben, dass ein Unternehmen oder auch eine Privatperson Nutzungsmöglichkeiten für ein nicht mehr benötigtes Grundstück sucht.
- Vorhandenes Kapital mit zu entwickelnder Idee und zu beschaffenem Standort: Dieses Szenario ergibt sich in der Regel aus dem Bedarf an Anlageobjekten institutioneller Investoren.
- Vorhandensein eines konkreten Nutzungsbedarfs oder einer Projektidee mit zu beschaffendem Grundstück und zu beschaffendem Kapital: Dies ist beispielsweise bei der Projektentwicklung von neuen Shoppingcentern der Fall.

In dieser Phase erfolgt zunächst eine grobe Beschreibung der Grundzüge des Projekts. Zudem werden einzelne Daten Zusammengetragen, die in dieser Phase zum größten Teil noch auf Schätzungen und Annahmen beruhen.²⁵ Ziel ist es, am Ende der ersten Phase eine einfache Projektentwicklungsrechnung zu erstellen, in der die erwarteten Gesamtkosten den erwarteten Gesamterlösen gegenübergestellt werden, um die wirtschaftliche Tragfähigkeit des in Grundzügen umrissenen Projektes zu überprüfen.²⁶ Lässt die Projektenwicklungsrechnung auf eine Wirtschaftlichkeit des Projektes schließen, wird das bisher nur grob umrissene Projekt in der Projektkonzeptionsphase systematischen Analysen unterzogen, die die Wirtschaftlichkeit und Realisierungsfähigkeit des Projekts anhand detaillierter Daten und Prognosen verifizieren und belastbare Daten für die weitere Planung mit allen anderen Projektbeteiligten liefern.²⁷

In der anschließenden Projektkonkretisierungsphase liegen alle relevanten Informationen zur Entscheidungsfindung vor und es werden alle zur Realisierung notwendigen Maßnahmen entschieden, verhandelt und vertraglich festgehalten.²⁸ Dazu gehört insbesondere:²⁹

- die Grundstückssicherung
- die architektonische Gestaltung
- die Erwirkung der Baugenehmigung
- die Vergabe der Bauleistungen
- die Verhandlungen mit späteren Nutzern
- der Abschluss der Finanzierung
- die Verhandlung mit potenziellen Investoren

Mit Abschluss der Projektkonzeption und der aus Wirtschaftlichkeitsanalysen abgeleiteten Entscheidung das Projekt tatsächlich zu realisieren, tritt das Projekt in die Projektrealisierungsphase, in der der Bau der Immobilie gemäß der Planungen der Konkretisierungsphase erfolgt.³⁰ Die Vermarktungsphase bildet den Abschluss des Projektentwicklungsprozesses. Als Nachfrager treten die späteren Nutzer mit ihrem Flächenbedarf und die Investoren mit ihrem Bedarf an Anlageobjekten in Erschei- nung³¹ Entsprechend findet in dieser Phase neben der Akquise der späteren Nutzer durch den Projektentwickler, oder durch einen vom Projektentwickler beauftragten Makler, in dieser Phase auch die Verwertung, also die Veräußerung an einen Investor statt.³² Die Vermarktungsphase bildet zwar den Abschluss des Projektentwicklungsprozesses, jedoch verläuft diese Phase auch schon parallel zu den vorhergehenden Phasen, da der Projektentwickler ein hohes Interesse an einer frühzeitigen Bindung von Nutzern und Investoren hat.³³

2.1.4 Besonderheiten der Projektfinanzierung

Wie in Kapitel 2.1.2 beschrieben, beschäftigt sich diese Arbeit mit Projektentwicklungsgesellschaften im Sinne des Trading-Developers mit dem Ziel, die Immobilie nach Errichtung und Vermietung an einen Endinvestor zu veräußern. Für diesen Zweck ist in der Praxis die rechtliche Ausgestaltung des Projekts in Form einer Projektgesellschaft (Special Purpose Vehicle) üblich. Dies begründet sich in einer Reihe von Vorteilen:³⁴

- Möglichkeit des Verkaufs von Anteilen des Objekts oder des Gesamtobjekts in Form eines Share Deals
- Kostenvorteil durch die Möglichkeit der Einsparung der Grunderwerbssteuer
- Trennung der Risiken von Projektentwicklungsunternehmen und Projekt
- Abgrenzung der definierten Risikoverteilung auf die Projektbeteiligten (Risk Sharing)
- Ermöglichung von Projektbezogenen Joint Venture Finanzierungen und stillen Beteiligungen

In den nachfolgenden Ausführungen wird daher davon ausgegangen, dass das Projekt in einer eigenständigen Gesellschaft entwickelt wird, sodass mit Blick auf die Finanzierung von einer Projektfinanzierung gesprochen werden kann.³⁵ Diese Finanzierung muss sicherstellen, dass der Finanzierungsbedarf von der Initiierungsphase bis zur Übergabe der Immobilie an den Endinvestor gewährleistet ist. Der Finanzierungszeitraum kann dabei je nach Projekt sehr unterschiedlich sein, ist bei einer Gesamtprojektdauer von in der Regel weniger als zwei Jahren eher von kurzfristigem Charakter.³⁶

Bereits das Grundprinzip einer Immobilien-Projektentwicklung bringt das grundsätzliche Risiko mit sich, dass mithilfe eines hohen Kapitaleinsatzes ein Produkt geschaffen wird, welches in Bezug auf Zeit und insbesondere Raum fixiert ist und daher einen relativ kleinen Markt bedient.³⁷ Im Verlauf des Projektentwicklungsprozesses treten darüber hinaus viele weitere Risiken auf. Zunächst ist an dieser Stelle das Genehmigungsrisiko zu nennen. Dies beinhaltet zum Beispiel Ermessens- und Entscheidungsspielräume von Baubehörden und Einwände von Nachbarn, betroffener Dritter oder auch Denkmalschutzbehörden, die bereits ab der Projektinitiierungsphase zu erheblichen Verzögerungen führen können. Dabei können Auflagen oder langwierige Genehmigungsverfahren die Wirtschaftlichkeit des Projekts infrage stellen.³⁸ Der Faktor Zeit ist grundsätzlich einer der größten Risikofaktoren im Projektentwicklungsprozess. Auch in späteren Phasen können Verzögerungen bei der Errichtung oder der Vermarktung der Immobilie den kalkulierten Gewinn des Entwicklers aufzehren oder zu einem Finanzierungsrisiko führen.³⁹ Finanzierungsrisiken sind bei Projektentwicklungen auch deshalb sehr hoch, weil die Projektentwicklungsunternehmen häufig nur mit wenig Eigenkapital ausgestattet sind und Projekte daher mit einem hohen Anteil an Fremdkapital finanzieren.⁴⁰ Auch jene Unternehmen, die über viel Eigenkapital verfügen, haben häufig ein großes Interesse an einem hohen Fremdkapitalanteil der einzelnen Projekte. So können dadurch die eigenen Risiken minimiert, finanzielle Ressourcen für das Neugeschäft vorgehalten und die Eigenkapitalrendite durch Ausnutzung des Leverage-Effekts gesteigert werden.⁴¹

2.1.5 Klassische Instrumente der Immobilien-Projektfinanzierung

Projektentwicklungen werden üblicherweise mit einem hohen Anteil an Fremdkapital aus Bankdarlehen und einem gewissen Anteil an Eigenkapital finanziert.⁴² Daher werden diese beiden Formen in diesem Kapitel als klassischen Finanzierungsinstrumente der Projektentwickler kurz dargestellt.

2.1.5.1 Eigenkapital

Ein mögliches Finanzierunginstrument stellt die Finanzierung des Projekts mit Eigenkapital dar. Der Projektentwickler, oder auch andere Projektbeteiligte, stellen der zu finanzierenden Zweckgesellschaft finanzielle Mittel zeitlich unbefristet, zins- und tilgungsfrei sowie ohne Sicherheiten zur Verfügung.⁴³ Das Eigenkapital stellt zudem die Ausgangsbasis für die Fremdkapitalaufnahme dar.⁴⁴ Kreditgeber fordern in der Regel einen gewissen Anteil an Eigenkapital als Sicherheit und zur wirtschaftlichen Einbindung der Projektverantwortlichen, damit ein Nachhaltiges Interesse am Projekterfolg gesteigert wird.⁴⁵ Die Darlehenshöhe wird typischerweise auf ca. 70-75% der Projektkosten limitiert, sodass die verbleibende Differenz über Eigenkapital oder Mezzanine Kapital finanziert werden muss.⁴⁶

2.1.5.2 Fremdkapital

Aufgrund des hohen Kapitalbedarfes von Immobilienprojekten, ist der Einsatz von Fremdkapital bei Projektentwicklungen im Sinne des Trader Developers üblicherweise unabdingbar.⁴⁷ Kurzfristige Bauzwischenkredite bilden während der Projektentwicklung die wichtigste Finanzierungsquelle und dienen der Zwischenfinanzierung für den Zeitraum bis zur Fertigstellung des Projekts und der Übergabe an den Investor.⁴⁸ Bei den Krediten handelt es sich üblicherweise um grundpfandrechtlich gesicherte, erstrangige Darlehen von klassischen Geschäftsbanken.⁴⁹

2.2 Crowdfunding

In diesem Kapitel werden die für die Untersuchung der Fragestellung relevanten Aspekte des Crowdfundings erläutert. Zunächst wird in Kapitel 2.2.1 auf die Definition des Begriffs eingegangen. Die Erläuterung des Konzeptes, der Funktionsweise und des Ablaufes einer Crowdfunding Kampagne erfolgt in Kapitel 2.2.2. Zuletzt werden in Kapitel 2.2.3 die wesentlichen unterschiedlichen Ausprägungen des Crowdfundings dargestellt.

[...]

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¹ Vgl. Kapitel 2.1.4.

² Vgl. Pitschke (2004), S. 50.

³ Vgl. Jumpertz (2013), S. 56.

⁴ Vgl. Becker (2015), S. 13.

⁵ Vgl. Harms (2019), S. 4.

⁶ Vgl. Tielke (2014), S. 44 ff.; Bone-Winkel (2002), S. 233.

⁷ Vgl. Alda / Hirschner (2016), S. 22.

⁸ Vgl. Isenhöfer (1999), S. 33.

⁹ Vgl. Pitschke (2004), S. 39.

¹⁰ Diederichs (1999), S. 46.

¹¹ Vgl. Isenhöfer (1999), S. 37.

¹² Vgl. Schulte (2002), S. 62.

¹³ Vgl. Pitschke (2004), S. 43.

¹⁴ Siehe Kapitel 2.1.3.

¹⁵ Vgl. Isenhöfer (1999), S. 44 f.

¹⁶ Vgl. Pitschke (2004), S. 43.

¹⁷ Vgl. Bone-Winkel (2002), S. 242.

¹⁸ Vgl. Reutter / Jordan / Wulf (2013), S. 153.

¹⁹ Vgl. Bone-Winkel (2002), S. 40 ff.

²⁰ Vgl. Isenhöfer (1999), S. 52 ff.

²¹ Vgl. Gondring (2011), S. 260 ff.

²² Vgl. Bone-Winkel (2002), S. 240.

²³ Vgl. Miles (1991), S. 4.

²⁴ Vgl. Diederichs (2006), S. 6 ff.

²⁵ Vgl. Gondring (2011), S. 262.

²⁶ Vgl. Blew / Washburn (1989), S. 209.

²⁷ Vgl. Isenhöfer (1999), S. 65.

²⁸ Vgl. Pfnür (2010), S. 337 ff.; Schulte (2002), S. 40.

²⁹ Vgl. Bone-Winkel (2002), S. 259.

³⁰ Vgl. Schulte (2002), S. 40 ff.

³¹ Vgl. Isenhöfer (1999), S. 40 f.

³² Vgl. Gondring (2011), S. 278 f.; Schulte (2005), S. 260 f.; Bone-Winkel (2002), S. 260 f.

³³ Vgl. Brauer (2019), S. 574.

³⁴ Vgl. Reutter / Jordan / Wulf (2013), S. 153 ff.; Schäfer (2013), S. 153 ff., S. 582 ff.; Pfnür (2010), S. 15.; Diederichs (2006), S. 8.

³⁵ Vgl. Blattner / Böttcher (2010), S. 9 ff.

³⁶ Vgl. Kapitel 2.1.3

³⁷ Vgl. Isenhöfer (1999), S. 92.

³⁸ Vgl. Pitschke (2004), S. 48.

³⁹ Vgl. Schulte / Bone-Winkel / Rottke (2008), S. 51.

⁴⁰ Vgl. Pitschke (2004), S. 48 f.

⁴¹ Vgl. Rissel / Eschweiler (2013), S. 187 f.; Alda / Hirschner (2016), S. 127 f.

⁴² Vgl. Becker (2015), S. 45 ff.

⁴³ Vgl. Perridon / Steiner / Rathgeber (2017), S. 420 ff.

⁴⁴ Vgl. Reuter (2011), S. 129.

⁴⁵ Vgl. Becker (2015), S. 46.

⁴⁶ Vgl. Pitschke (2004), S. 51.

⁴⁷ Vgl. Becker (2015), S. 47.

⁴⁸ Vgl. Pitschke (2004), S. 51.

⁴⁹ Vgl. Pfnür (2010), S. 148.